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学加中房课堂笔记:文旅的拿地及土地开发

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刚结束产业勾地大会一天后,学加中房产城研究院邀请了金牌导师崔元星为学加中房的同学们授课,课程的主题是:文旅的拿地及土地开发。虽然是在周六,但各位学员还是一大早就赶到课堂现场,以饱满的精神状态聆听崔元星老师的课程!

崔老师分四个部分详细讲解文旅的背景铺垫,分别是文旅地产项目分类及拿地模式、宏观经济分析、土地基础知识科普和产业地产四个分类之间的区别。

一、文旅地产项目分类及拿地模式

1、常规旅游地产分类VS大型文旅地产分类

常规旅游地产分类:旅游景点地产、旅游商业地产、旅游度假地产、旅游住宅地产

大型文旅地产分类:主题公园、文旅小镇、演艺街区、旅游古镇

(敲黑板:常规旅游地产和大型文旅地产二者是密不可分的。)

2、企业拿地的几种方法:

一级市场拿地——招拍挂:同于常规房地产

二级市场拿地——合作合资:同于一般股权收购

一级开发拿地——开发权转使用权(大型文旅项目)

(敲黑板:主题公园、文旅小痕、演艺街区等大型文旅地产项目设计用地规模较大,开发周期长,用于地类繁多,土地性质交错,土地使用权流转方式多样。)

3、土地成片一级开发运营模式需要回答的关键问题:

如何定位?新形势下的开发商角色

如何拿地?以最小的成本让最美价值的土地成为最有价值的资源。

如何开发?与上游政府的关系,政府关系的维护

如何运营?新区如何炒热、如何卖地、土地增值及分享、与下游入驻企业的关系。

如何退出?短、中、长线结合

(敲黑板:项目股权转让不丢人,让价值做到最大才是最重要的!)

二、中国宏观经济的真正新常态:

崔老师认为“两个过度依赖”是目前中国宏观经济的真正新常态:

①中央政府过度依赖房地产行业:制造业过剩,创新产业需要时间培育,在没有新的替身之前,中央政府只依赖房地产。

②各地方政府过度依赖土地财政:目前的依赖度是50%左右,除了像深圳这样的曾经靠大量卖地走过原始积累期的政府,以及有酒场、烟厂高地税的政府,卖地是生存之道,中央与地方的财税体制改革是唯一的出路,但需要相当长的时间。

(敲黑板:迁都、新城新镇等成为眼下及今后一段时期的投资载体!中央炒城、地方炒地、百姓炒房!)

三、关于土地的基础知识

1、土地的社会属性

2、土地性质

土地性质分为国有用地和集体用地,其中集体土地所有权是村民小组,国有土地所有权授权县级以上人民政府行使。

搞清楚土地所有权人是行使一切跟土地有关权利/权力及经济关系的基础。要根据土地的属性去和相应的政府机关签合同。

当然,也有三种特殊情况:

1)刚刚划成区,有1-3年过渡期。

2)这个区在独立地村范围。

3)属于国有存量地

3、土地用途

土地用途分为建设用地、非建设用地(农用地)、未利用地

农用地是指直接用于农业生产的土地,依托土地的生化属性,主要利用土地肥沃度,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;

建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,依托土地的物理属性,即利用土地的承载力,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

4、国土空间规划

2019年5月23日,中共中央、国务院《关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》,全面启动国土空间规划编制审批和实施管理工作,随后自然资源部印发《关于全面开展国土空间规划工作的通知》,以“国土空间规划”统领“多规合一”的规划体系形成。

国土空间规划在国家、省、市、县、镇(乡)5个层级编制,国土空间规划体现国家战略,自上而下逐级落实国家意志,下层级国土空间规划要服从上层级国土空间规划,相关专项规划、详细规划要服从总体规划规划期至2035年,展望至2050年,各地不再新编和报批主体功能区规划、土地利用总体规划、城镇体系规划、城市(镇)总体规划、海洋功能区划等,已批准的成果纳入同级国土空间规划中。

(敲黑板:从现在起至今年8月,因疫情可能会延迟至今年底或明年一季度,各地大型文旅开发项目将迎来历史机遇!)

5、土地开发

土地开发的两个维度:

成片开发:从空间上来看,相对于单宗地开发而言,宗地划分之前或多宗土地组合的综合性开发;

一级开发:从时序上来看,相对于二级开发而言,土地使用权未出让之前的开发区域开发=土地一级开发+二级开发(一二级联动)。

6、土地开发的五要素(也是五个根本):

转:土地用途的转变或升级

征:集体用地征为国有 (性质的改变,需要征转批文)

整:零散地整理成成片地并重新划分宗地 (土地价值的根本)

平:毛地变净地

炒:生地变熟地(炒房,让房子变热)

7、我国土地法律/法规体系

崔老师表示,土地法律分层去记是最好的,以下是法律体系的四个层面:

①顶层:根本法律——宪法

②高层:基本法律——民法通则、物权法(明年失效)

③中层:专项法律——土地管理法、城市房地产管理法、农村土地承包法、森林法、海域使用管理法、海岛保护法

④基层:地方与部门规章——数百个

8、与文旅用地相关的近期全国性土地新政

在众多新政文件中,崔老师筛选了3个最重要的文件:

①2018年3月9日,国务院办公厅《关于促进全域旅游发展的指导意见》

② 2018年11月15日,文旅部等17部委《关于促进乡村旅游可持续发展的指导意见》

③ 2019年12月17日,自然资源部《关于探索利用市场化方式推进矿山生态修复的意见》

四、各种产业地产

1、产业地产的认识误区:

产业地产不是用产业挣来的钱搞房地产,也不是常规住宅业被调控后转向搞产业,更不是把原有的产业小厂房扩大成大厂区。

2、产业地产的传统认识:

工业地产——为机器设备盖房子

园区开发——政府主导或引入大企业参与多通一平,招产业商入园

3、产业地产的核心是“产业”,根本是“土地”

4、产业地产方程式:

传统方程式=工业地产(第二产业地产的二级开发)

常规方程式=区域经济+产业研究+土地运营(第一、第二、第三产业融合的一、二级联动开发)

(敲黑板:产业地产就是在一定的区域经济背景下因引入合适的产业而使土地增值并能合法分享)

5、产业对地产的增值梯度关系

商业地产:饱和

文旅地产:成熟

园区地产:常规

物流地产:迅猛

康养地产:热捧

节事地产:青睐

多创地产:火爆

农业地产:潜力

数字地产:暴利

演艺地产:兴起

其中,文旅地产、康养地产、节事地产、农业地产与文旅地产息息相关。

五、战略指引

1、土地开发

土地一级开发认识误区:

房地产开发≠建筑工程

土地一级开发≠筑路工程

土地一级开发除了看得见的征地拆迁安置及修路等工程,更包含了繁琐的规划修编等技术工作与漫长的审批手续等法务工作。

2、一级开发的难点:

征地

拆迁安置

其实质是四方利益平衡问题

3、一级开发的瓶颈:

融资难 --参与企业的利益难以保障,其实质是开发模式选择问题。

4、土地一级开发过程中的四方利益集团

原土地使用权人:原驻地居民、被征地农民、厂矿企业等;

土地所有权人及其代表:省市县镇村及村小组等各级政府;

土地开发权人:资金、智力、产业技术等投入方;

新土地使用权人:二级开发商、入驻企业及商户、购房者等。

从法务的角度来看,土地开发就是在合法合规合理的前提下土地所有权人及其代表委托土地开发权人实施将土地使用权从原使用权人手里夺回再交给新土地使用权人、并维护各方利益动态平衡的过程。

(敲黑板:利益平衡的办法:合并利益方,构建利益共同体)

5、土地的价值核心——用途与规划

土地是最重要的固定资产;

土地用途管理是土地管理的核心;

规划是表征土地价值的法定图册;

土地用途管理和规划管理都是有法可依的(法定内容、法定流程);

控制了规划的关键环节,就决定了土地价值;

以非法定的规划技术手段引导法定规划是土地运营的技术关键。

(敲黑板:这里非法定有三层含义,1、非法定人,2、非法定内容 3、非发定流程)

六、总结

①参与越深,收益越大 ,抓牢前期,严控中期,把握后期 。

②专注土地开发的中期(有形的),就是土地开发界的富士康。

③专注土地开发的前期与后期(无形的),就是土地开发界的苹果。

④掌控非法定技术手段来抓牢前期,参与土地出让方案来把握后期。

土地开发的做饼理论

① 土地是面粉,决定了饼的品质;

② 资金是酵母,决定了饼能发多大;

③ 产业是芝麻和馅(有的产业是高传唱度的,有的产业是高附加值的),决定了饼的品味、卖相,能卖多少钱;

④ 智力资本是妈妈的巧手,决定了饼艺的传承,能传多久、多远,以区别于邻居家的饼。

崔元星老师的课程真是满满的干货和实用型案例内容,一天的课程下来哪怕到了下午快下课依然人满为患!崔老师的课程暂时先分享到这里,同学们我们下次课程再见!

下节课预告:石慧琳——城市更新税务筹划及事务

课堂花絮:

 

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